米住宅建設業者心理14カ月連続40割れ―供給不足と手頃さの壁
Builder Sentiment Remains Weak Amid Affordability Concerns - National Association of Home Builders | NAHB(6月15日, National Association of Home Builders | NAHB)
この記事の要約
全米住宅建設業者協会（NAHB）とウェルズ・ファーゴによる6月の住宅市場指数（HMI）は前月比2ポイント低下の35となり、14カ月連続で40を下回った。これは2011〜12年の差し押さえ危機以来の長期低迷で、資材価格の上昇、高止まりする住宅ローン金利、住宅取得能力（アフォーダビリティ）の悪化が背景にある。 NAHBは全米で約120万戸の住宅が不足していると指摘し、規制・税・各種手数料が平均的な一戸建て価格を26%超押し上げているとの調査結果を示した。許可手続きの滞りやゾーニング規制の緩和を求めている。 販売現場では6月に35%の業者が値下げを実施（前月32%）、値下げ幅は平均6%、販売インセンティブの利用は62%と15カ月連続で6割超に達している。地域別では南部33、西部27と弱く、北東部44がやや堅調だった。
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建設業者の心理が14カ月も40割れって、相当悪いんですよね？そもそもこの指数って何を測っているんですか。
HMIは建設業者に現在の販売状況、今後6カ月の見通し、来場者の動向を「良い・普通・悪い」で答えてもらい、50を境に良し悪しを判断する指数です。50超なら強気、下回れば弱気を意味します。
35という水準は明確に弱気で、しかも40割れが14カ月続くのは差し押さえ危機以来。当時の不良債権問題とは原因が違い、今回は需要喪失というより「作りたくても採算が合わない」供給側の閉塞感が主因です。
需要がないわけじゃないのに弱気というのは不思議です。何がそんなに業者を苦しめているんですか。
三つの圧力が重なっています。資材コストの上昇、住宅ローン金利の高止まり、そして買い手の購入能力の低下です。金利が高いと月々の返済が重くなり、潜在的な買い手が市場から退出してしまう。
加えてNAHBは規制・税・手数料が一戸建て価格を26%以上押し上げていると指摘しています。土地の許認可やゾーニング、建築基準対応がコストとして積み上がり、業者の利益を圧迫しているわけです。
値下げした業者が35%、インセンティブ利用が62%とありました。これはかなり大盤振る舞いという印象ですが。
ええ、インセンティブが15カ月連続で6割超というのは異例の長さです。代表的なのは金利の買い下げ（レートバイダウン）で、業者が一定のコストを負担して買い手の実質金利を下げ、購入のハードルを越えさせる手法です。
これは「価格は崩したくないが成約は欲しい」という業者の苦肉の策。表面価格を維持しつつ実質的に値引きしているため、統計上の価格下落以上に市場は緩んでいると読むべきです。
地域差も大きいですね。南部33、西部27に対して北東部44。なぜここまで割れるんですか。
南部や西部はここ数年で建設が活発だったエリアで、供給が積み上がって在庫消化に時間がかかっています。西部は元々住宅価格が高く、金利上昇の打撃を最も強く受ける地域です。
一方、北東部は供給制約が強く新規着工が限られていたため、過剰在庫になりにくい。同じ全米でも、過去の供給ペースと価格水準で明暗が分かれるのが今回の特徴です。
120万戸の住宅不足という数字も出ていました。不足しているのに弱気というのは矛盾していませんか。
矛盾しているようで、これが構造問題の核心です。潜在的な住宅ニーズは膨大にあるのに、規制と高コストで供給が物理的に追いつかない。需要があっても採算ラインで建てられないのです。
だから業者団体は議会に住宅政策パッケージや建設労働力不足に対応する法案を求めています。短期の金利問題と長期の供給制約が同時進行している点が、単なる景気循環とは違うところです。
こうした米国の動きは、日本の不動産市場にも関係してくるのでしょうか。
直接の連動は限定的ですが、二つの経路で波及します。一つは金利。米国の高金利が長引けば日米金利差を通じて為替や日本の長期金利に影響し、住宅ローン環境を左右します。
もう一つは構造の共通性です。建築費の高騰、職人不足、規制コストという論点は日本でも全く同じ。米国の事例は『供給制約型の住宅難』という日本の近未来を考える材料になります。
インセンティブで実質値引きする手法は、日本のエージェントでも参考になりそうですね。
まさにそうです。表面価格を維持したまま諸費用負担やオプション付与で成約を後押しする発想は、賃貸でもフリーレントや設備サービスとして応用できます。価格を崩さず価値で勝負する考え方です。
重要なのは、市場が弱い局面ほど「成約条件の設計力」が差になるという点。値下げ一辺倒ではなく、買い手・借り手の心理的ハードルをどう下げるかを設計できる担当者が選ばれます。
最後に、この知識を実務でどう活かせばいいか、まとめていただけますか。
まず、米HMIのような先行指標を定点観測し『なぜ弱気なのか』を需要側と供給側に分解して語れるようにしておくこと。顧客に対し、金利・建築費・規制という三層構造で市場を説明できれば、それだけで情報の質が違います。
次に、海外で先行するインセンティブ設計や供給制約の議論を、日本の物件提案に翻訳して持ち込む。『価格を下げずに成約を生む条件設計』と『供給制約時代の資産価値の見方』を語れることが、他のエージェントとの明確な差別化になります。
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