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不動産ニュース解説

都心オフィスビルなどを500万円や1000万円の単位に小分けして販売する「不動産小口化商品」が、需要減に直面しています。これまでは相続・贈与の際に実際の時価より低い評価額で申告でき、節税手段として富裕層に広まってきました。 ところが国税庁が2027年1月にルールを変更する見込みで、この評価差を使った節税の旨みが大きく縮む見通しです。これを受け、FPGなど商品を手がける企業は戦略の転換を迫られています。 背景には、路線価の上昇や相続税を負担する人の増加といった環境変化があり、国が「行き過ぎた節税」を封じ込める流れが強まっています。賃貸・売買の現場でも、富裕層の資産設計の相談内容が変わる可能性があります。

日銀が2026年9月に政策金利を1.25%程度へ引き上げたことで、マンション管理組合から「修繕積立金を国債や社債で運用して、工事費の値上がりを埋められないか」という相談が増えています。多い組合では数億円を貯め込んでおり、少しでも運用益を得たいと考えるのは自然な発想です。 ただしマンション管理士（税理士）の結論は、利上げは追い風でも、近年の建築費上昇率の前では運用益の効果は限定的だというものです。金融商品を選ぶより先にやるべきは、設備の「何を・いつ・どこまで直すか」という修繕計画の手綱を握ること。 築40年超から築10年前後の大規模物件まで、長期修繕計画が工事費高騰で合わなくなり、積立金の値上げ幅を再検証したいという相談が集中しているのが足元の実態です。

マンション管理組合向けの保険が危機的状況にあります。保険料が大幅に上昇し、本来は必要性の高い特約まで外して補償を薄くするケースが増えています。さらに、保険代理店を兼ねる管理会社との契約が終わったのをきっかけに、気づかないうちに無保険状態に陥る物件も出ています。 対応策としては、免責額（＝保険金が出る前に自己負担する金額）の調整などが挙げられています。免責額を上げれば保険料を抑えられますが、いざという時の自己負担は増えます。補償を削りすぎると、大規模な事故や災害の際に管理組合の運営が立ち行かなくなる恐れがあります。 賃貸・売買の現場でも、管理状態の良し悪しを判断する重要な材料になります。保険の内容は、そのマンションの修繕体制や財務の健全性を映す鏡でもあるのです。

住宅情報サイト「ライフルホームズ」の調査で、首都圏でマンションを購入した人の過半数が、買った時点ですでに売却を視野に入れていたことが分かりました。調査は東京・神奈川・埼玉・千葉の主要市区で、過去3年以内にマンションを売った25〜69歳の男女507人を対象に実施されました。 背景にあるのは、マンションを「住む場所」だけでなく「資産」として捉える意識の高まりです。価格上昇が続く首都圏では、いずれ売って利益を得たり、住み替えの原資にしたりする前提で買う人が増えています。 こうした購入動機の変化は、物件選びの基準や売買・賃貸の現場に直接影響します。エージェントにとっては、顧客の「出口」まで見据えた提案力が問われる局面といえます。

不動産ジャーナリストの榊淳司氏は、東京23区の中古マンション市場がすでに調整期に入り、値下がりが始まったと分析しています。SUUMOなどに載る価格は売り主の希望価格にすぎず、相場より高い「チャレンジ価格」で出す人も多いため、サイト上の価格だけでは市場の実態は見えにくいと指摘します。 価格上昇が続いた頃はチャレンジ価格でも買い手がついたものの、今は通じず、物件の流通が重くなり販売期間が長期化しています。マネーポストWEBは「販売日数」に着目し、前年比で販売期間が延びた割合を「悪化率」として首都圏の『危ない駅ランキング』を作成しました。 販売が長期化する物件は値引きを迫られ、「値下げしないと売れない物件」になりがちです。とくにタワマンを住み替え続ける“空中族”など、売却前提で動く層への影響が大きいと見られています。

マンション価格は高騰が続いてきましたが、住宅ローン金利の上昇で家計の購買力は限界に近づいています。ただし全面的な値下がりは起きにくく、新築は建築費・人件費・エネルギー価格の高騰が価格の下値を支えるため「高止まり」が続く見通しです。デベロッパーは値下げより、面積縮小・郊外化・戸数絞りで1戸あたり価格を調整すると見られます。 一方、中古市場では東京23区の高額物件に調整の兆しが出始め、「全面安」ではなく「二極化」が進みます。カギは管理費・修繕積立金という保有コストです。首都圏新築の管理費+修繕積立金は月約3.2万円、築15年では約3.5万円に膨らむ例もあり、管理組合の財務状態が第5の価格形成要因になりつつあります。 今後は「いくらで買えるか」ではなく「持ち続けるのにいくらかかるか」で資産価値が選別される時代です。物件価格・金利・維持費の三重苦の中、生涯住居費の視点が不可欠になります。

マネーポストWEBが不動産ビッグデータをAI解析し、首都圏の駅ごとに中古マンションの「販売日数」が前年よりどれだけ長期化したかを「悪化率」として算出。独自の「危ない駅ランキング」をまとめました。東京都の中古マンション価格は28か月ぶりに値下がりに転じたとされ、潮目の変化が注目されています。 ただし販売が長期化しても必ず値下がりするとは限りません。住宅評論家の櫻井幸雄氏は、長期化する駅には「売主が強気な価格設定をする人気エリア」と「もともと人気も価格も上がっていないエリア」の2タイプがあると指摘します。 より危ないのは前者。円安を背景に外国人投資家が支えてきた都心・湾岸の高騰エリアで、2024年頃から上昇が止まり、売り物件増による下落リスクが出てきたと見ています。高値づかみした人は売るに売れなくなる恐れがあります。

関東のマンション管理組合が発注した大規模修繕工事を巡り、公正取引委員会が設計コンサルタント2社と工事会社40社の独占禁止法違反（談合）を認定しました。38社に再発防止の排除措置命令が出され、受注業者には計約16億円の課徴金納付が命じられました。 住民に寄り添うべきコンサル会社が工事会社と癒着し、ゴルフ接待を受けたうえ受注額の約5％をマージンとして受け取っていた実態も明らかになりました。公取委は談合対象となった171のマンション名を異例の公表に踏み切り、業者側に住民への早期補償を促しています。 修繕工事は億単位の費用がかかることも多く、資材費・人件費の高騰で金額の妥当性は住民には判断しづらくなっています。専門知識の乏しさゆえコンサルに頼った信頼が逆手に取られた形で、東海地方でも同様の疑惑が調査中です。

2026年9月18日、日銀は政策金利を1.25%へ引き上げました。2024年7月以降で計5回目の利上げとなり、好調だったマンション市場に影響が及び始めています。 東日本不動産流通機構のデータによれば、2026年7月の東京都内の中古マンションの新規登録価格（売り出し希望価格）は平均9173万円だった一方、実際に成約した価格は平均7004万円。売り手の希望と実際に売れる価格に30%以上の開きが生じています。 この乖離は2025年1月以降続いており、差は広がる一方。中古マンション相場が金利の動きに敏感に反応していることを示しており、売り出し価格だけが上がり続け、成約が追いつかない“在庫地獄”への懸念が高まっています。

東京都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の中古マンション市場に変化の兆しが出ています。平均坪単価は下落基調に転じ、これまで活発だった築浅物件の流通が減少。その結果、流通物件の平均築年数がやや上がるという現象が起きています。 背景にあるのは、これまで都心の相場を押し上げてきた海外投資家など投資マネーの流入が減速していることです。日本の金利上昇観測や「もう割安ではない」との見方が広がり、投資妙味が薄れつつあります。 湾岸エリアなどでは在庫が増え、今後1割程度の値下がりを見込む声も出ています。上昇一辺倒だった都心マンション相場の潮目が変わりつつある局面といえます。