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不動産ニュース解説

東京都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の中古マンション価格高騰に、ブレーキがかかってきました。東京カンテイの調査によると、平均希望売り出し価格はここ半年ほど70平方メートルあたり1億8000万円台で足踏みしています。 注目すべきは、売り出し物件の2戸に1戸が値下げを経験している点です。これまで相場を押し上げてきた投資目的の需要が鈍っているとの見方が広がっています。 売り急ぎではないものの、強気の価格設定が通りにくくなっている兆候です。今後の相場の方向感を見極めるうえで、重要な転換点となりそうです。

日銀が4度目となる0.25％の利上げを決定し、政策金利は2年間で累計1％上昇した。本来、利上げは円買い・円高につながるとされるが、欧米との金利差が依然大きいため円安は止まらず、為替相場の反応は限定的だ。 利上げは変動金利型住宅ローンを直撃する。1億円を35年返済で借りた世帯では、累計1％の上昇で年間55万円程度の負担増となり、管理費・修繕積立金の値上げも重なる。 背伸びしてタワマンを買ったパワーカップルが家計を圧迫される一方、円安を追い風に企業不動産は外国ファンドの買い対象となり、二極化が進む構図が描かれている。

不動産情報サービスのアットホームによると、首都圏（1都3県）で賃貸マンションに占める定期借家物件の割合が増えています。とくに都心エリアで拡大が目立ち、港区では4割弱に達しているとされます。 背景には物価高があります。家賃を見直しやすい定期借家が、コスト上昇に直面する貸主側のニーズの受け皿になっているとみられます。 定期借家は契約期間が満了すると更新されず終了するのが原則で、普通借家とは仕組みが大きく異なります。この違いを正しく理解することは、現場の賃貸エージェントにとって重要になっています。

公正取引委員会が、首都圏のマンション大規模修繕工事を巡る談合事件で動きを見せています。施工会社や設計コンサルタント計40社に独占禁止法違反を認定し、うち38社に排除措置命令を出す見込みです。対象マンションは関東だけで100件超と、過去最大規模になりそうです。 命令対象には業界大手が並びます。元請け工事額ランキング上位10社のうち7社が含まれ、最大手管理会社とその系列も対象になる模様です。背景には、職人の高齢化や資材費高騰の中で、価格競争を避け業者間で利益を確保しようとする業界構造があります。 真面目に修繕積立金を払う区分所有者が標的にされた格好で、管理組合の自衛策が問われています。

米国の住宅市場では「ロックイン現象」が長く続いてきました。これは、過去の超低金利で住宅ローンを組んだ人が、いま住み替えると高い金利を背負うことになるため、引っ越しを我慢して動かない状態を指します。 Fast Companyの報道によれば、住宅所有者の47%が「次の購入では6%までの金利なら受け入れる」と答えたとされます。これまで動かなかった層の心理が、少しずつ変わり始めている可能性を示すデータです。 売り物件が増えれば市場の流動性が高まり、価格や取引量にも影響します。米国の動きは、巡り巡って日本の投資家心理や金利観にも示唆を与えます。

米連邦準備制度（FRB）が2022〜2024年に利上げした結果、中古住宅の販売は約4割も減りました。教科書通りなら価格も下がるはずですが、実際の住宅価格はほとんど下がりませんでした。 ウォートン校などの新しい論文がこの謎を解きます。鍵は『モーゲージ・ロックイン』。低金利時代に安い固定金利を組んだ人が、引っ越すとその金利を失うため家を売らなくなる現象です。 特に大きな家から小さな家へ移る『ダウンサイザー』が動かなくなり、供給が需要以上に縮みます。結果、利上げによる価格下落の約3分の1が打ち消されたと推計されています。

全米住宅建設業者協会（NAHB）とウェルズ・ファーゴによる6月の住宅市場指数（HMI）は前月比2ポイント低下の35となり、14カ月連続で40を下回った。これは2011〜12年の差し押さえ危機以来の長期低迷で、資材価格の上昇、高止まりする住宅ローン金利、住宅取得能力（アフォーダビリティ）の悪化が背景にある。 NAHBは全米で約120万戸の住宅が不足していると指摘し、規制・税・各種手数料が平均的な一戸建て価格を26%超押し上げているとの調査結果を示した。許可手続きの滞りやゾーニング規制の緩和を求めている。 販売現場では6月に35%の業者が値下げを実施（前月32%）、値下げ幅は平均6%、販売インセンティブの利用は62%と15カ月連続で6割超に達している。地域別では南部33、西部27と弱く、北東部44がやや堅調だった。

2026年6月時点の米国住宅市場は、金利が年内高値圏にあるにもかかわらず、需要が前年比でプラス、在庫が前年比でマイナスという意外な展開を見せている。住宅ローン金利が6.64%を下回り6%に向かう局面で需要が改善しやすいという経験則があり、2026年は年初からの金利曲線が2022年以来最も低く、賃金が住宅価格より速く伸びたため購買余力がわずかに改善した。 購入申請件数は前年比17%増と市場を驚かせ、ペンディング販売も前年を上回る。在庫は2025年に最大33%増まで膨らんだが、需要回復で増加が続かず前年割れに転じた。新規リスト件数は8万件台と通常水準をわずかに下回り、値下げ割合も前年より低下している。 記事は供給と需要の均衡という原則に立ち返り、金利が7%を超えなかったことが在庫減と需要維持の鍵だと指摘する。