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不動産ニュース解説

首都圏の新築マンション購入者のうち、返済期間36年以上の超長期ローンを選ぶ人が2025年は32.6％に急増した。1年前の11.6％から約3倍だ。背景には都内マンション価格の高騰がある。東京23区の中古マンション平均は70平方メートルで1億2724万円、都心6区なら1億8822万円に達する。 記事では世帯年収1000万円超の20代の新井夫妻を例に挙げる。1億円を変動金利1％・35年返済で借りると月28万円で手取りの半分以上が消えるが、50年返済なら月21万円に下がる。夫妻は価格上昇が続くため残債割れは起きにくいと考え「買うなら今」と判断している。 一方でFPは超長期ローンのリスクにも触れる。金利上昇、返済総額の増加、老後まで残る返済負担、価格が思うように上がらない場合の危うさなど、検証すべき点は多い。

2026年の公示地価は、全国的に地価が上がる流れを保ちつつも、「どこを買っても上がる」時代の終わりを告げました。実態は「超一等地の高止まり」「インバウンドや開発の特需エリアの急騰」「取り残される地方・郊外」という強烈な二極化・三極化です。 全国トップは東京都中央区の銀座4-5-6で、1平米6,710万円ながら前年比10%超の上昇を維持。銀座ブランドはインフレに強い「究極の安全資産」として買われています。一方、同じ都心でも丸の内は高額ながら上昇率1.3%にとどまり、リテール・インバウンド需要の有無が明暗を分けています。 インフレが定着するなか、現金で資産を持ち続けるリスクと、エリア選定を誤るリスクの両方が浮き彫りになりました。

日本経済新聞に、不動産コンサルタント田中歩氏による都心6区中古マンション市場の分析記事が掲載されました。売り主の希望価格である販売価格は横ばい報道もありますが、実際に取引が成立した「成約価格」で見ると、2026年5月は前月から下がったものの前年より高く、12カ月平均でも上昇基調が続いているとされます。 記事の核心は、同じ都心6区の中でも物件ごとの評価差が広がっている点です。標準的な価格に対する上乗せ（価格プレミアム）は、上位5%が2022年末の約37%から25年にかけて約47%へ、下位5%は約27%低い評価が約33%低い評価へと拡大しました。 平均価格だけでは見えない「選別」が進んでおり、どんな物件が選ばれるかを読む力が今後の市場理解に不可欠、というのが記事の結論です。

マンションの大規模修繕に必要な積立金が足りず、借り入れに頼るケースが急増している。関連する融資額は2025年度に406億円と、前年度比で58%も増えた。 背景には修繕コストの高止まりがある。中東情勢の余波などで資材費や人件費が下がらず、今後さらに融資依存が広がる懸念がある。 積立金を定期的に見直さなければ、財政的に行き詰まるマンションが出かねない。修繕周期の見直しなど、早めの対応が求められている。

2026年、省エネ性能を備えた住宅への優遇が住宅ローンの金利や補助金の面で強化される流れが続いています。国が住宅の省エネ化を強く後押ししており、新築時の省エネ基準適合が事実上の標準になりつつあります。 この動きは自宅を買う人だけの話ではありません。賃貸物件を持つオーナーにとっても、省エネ性能が入居率や家賃、そして建築時の資金調達に直結する時代になってきました。 本記事では、省エネ住宅を巡る金利・補助金の変化と、それが賃貸経営の収益にどう波及するかを、エージェント目線で整理します。

神奈川県小田原市で「路地裏マイクロディベロッパー」として知られる旧三福不動産は、リノベーションと仲介を軸に12年で128件の開業支援、230組の移住受け入れを実現してきました。しかし人気が高まるほど、需要と供給のアンバランスから家賃相場は10年前の1.5〜2倍に跳ね上がっています。 背景には首都圏の地価高騰に加え、小田原のポテンシャルに目をつけた東京の不動産会社や投資家による物件取得があります。投資用物件は家賃が高くなりがちで、駅から離れた小さな空き店舗が次々と建売住宅へと変わり、人が集まる場が失われつつあります。 こうしたなか同社は「高く買って安く貸す」という発想で、借り手が挑戦しやすい価格を維持し、まちのにぎわいを守る次の一手を模索しています。

マンション法（区分所有法）の大改正が議論されています。狙いはずばり「マンションの終活」、つまり建て替えや敷地売却を進めやすくすることです。背景には、全国779万戸のうち築40年以上が177万戸（22.7％）に達し、築30年超まで含めると4割を超える老朽化の深刻さがあります。 さらに住民の高齢化も進み、築40年超では世帯主の55％が70歳以上。管理組合の役員のなり手も不足しています。建物と住民の「二つの老い」が重なり、滋賀県野洲市の美和コーポのように廃墟化し崩落の危険にさらされる例も現れました。 一方で、合意要件を緩めれば建て替えや売却が進む反面、業者による地上げや、取り残された住民・物件のスラム化を懸念する声もあります。

東日本不動産流通機構によると、2026年5月の首都圏中古マンションの平均成約価格は5067万円となり、前年同月比でマイナス4.6%。これは2024年10月以来、19カ月ぶりの下落です。高値圏ではあるものの、価格上昇一辺倒の流れに変化が出てきました。 背景には、価格高騰による買い手の負担増と、住宅ローン金利上昇への警戒感があります。買い手が慎重になる一方で、売り手はなお強気。同月の平均在庫価格は6643万円で前年比プラス30.3%と大幅上昇し、売り手の希望と買い手の許容額の差が広がっています。 結果として東京都心部では在庫が積み上がり始めています。実際に売れる価格と、売りに出ている価格が乖離する「ダブつき」が、市場の見えにくいリスクとして浮かび上がっています。

約30年ぶりに「金利と物価がある世界」へ日本経済が回帰しています。日銀はマイナス金利を解除し、2026年6月には政策金利を1.00%へ引き上げました。供給制約や円安によるコストプッシュ型インフレが、人手不足を背景としたディマンドプル型インフレへと性質を変えつつあります。 インフレは適切な価格転嫁ができる企業には追い風ですが、転嫁できない中小・零細企業には逆風です。物価高倒産や人手不足倒産も増えています。家計でも、住宅ローンの金利上昇と新NISAなどの資産運用の有無により、豊かになる層と目減りする層への二極化が進んでいます。

日銀が政策金利を1.0％程度まで引き上げ、住宅ローンの負担増が話題です。みずほ総研の試算では、ローン残高の多い30代世帯で年間約2万1,000円の負担増とされます。一方、新築マンション価格は東京23区で平均1億6,286万円と、1年で15.9％上昇しました。 記事は、価格高騰の主因を金利ではなく「容積率の規制緩和」に求めます。1997年と2002年の建築基準法改訂で、共用部分を容積率から除外でき、住居系で最大500％まで建てられるようになりました。供給側の制度変化が高騰を後押ししたという見立てで、記事は「バブル崩壊」の可能性にも触れています。