金利上昇で借入可能額が縮小、マンション価格調整とエリア選別の波
本当に怖いのは返済額ではない──住宅ローンの金利上昇で迫る「マンション価格調整」とエリア選別の波(1/5) - JBpress(7月18日, JBpress)
この記事の要約
住宅ローン金利の上昇というと、多くの人は毎月の返済額の増加を心配します。しかし本当に重要なのは、金利上昇が「借入可能額」を減らし、市場で成立する住宅価格そのものを押し下げる点だと記事は指摘します。 2026年7月時点で短期プライムレートは2.125％、長期プライムレートは3.15％。2021年比で長期が2.15ポイントと大きく先行して上昇しています。一方、住宅ローン新規貸出の83.5％が変動金利を選択しており、利用者の低金利期待が根強いことがうかがえます。 金利上昇は予算の上限を下げ、需要を弱め、結果としてマンション価格の調整と、価値が下がりにくいエリアへの選別を促す可能性があります。
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金利が上がると毎月の返済が増えるのが心配、というのはよく聞きます。でも記事は「本当に怖いのは返済額ではない」と言っていますよね。返済額よりもっと大事なことって何なのでしょうか。
結論から言うと、「借りられる金額の上限」が下がることです。金利が上がると、同じ返済額でも借りられる総額が減ってしまうんですね。
たとえば毎月10万円返せる人でも、金利が低ければ多く借りられますが、金利が高くなると同じ10万円でも借入総額は小さくなります。つまり、買える物件の価格帯そのものが下がるのです。
なるほど。返済額は同じでも、買える物件の値段の天井が下がるということですね。それがマンションの価格にどう関係してくるのでしょうか。
市場の価格は、買い手が出せる金額で決まります。多くの買い手の予算上限が一斉に下がれば、売り手も価格を下げないと売れなくなります。
これが記事の言う「価格調整」です。金利は返済負担だけでなく、需要側の購買力全体を左右する力を持っているのです。
でも記事によると、新規で借りる人の8割以上が変動金利を選んでいるんですよね。金利が上がりそうなのに、なぜ変動を選ぶ人がこんなに多いのですか。
理由は主に二つあります。一つは、変動金利のほうが固定より金利が低く、毎月の返済を抑えられ、借入可能額も増やせるからです。
もう一つは、長年の超低金利に慣れた「これからも変動は低いままだろう」という期待です。ただし、この期待が外れると家計が一気に苦しくなるリスクを抱えている点は見逃せません。
変動と固定で、金利の上がり方に違いはあるのですか。記事だと長期のほうが先に大きく上がっているように読めます。
その通りで、動く仕組みが違います。変動金利は日銀の政策金利など「短期」の金利に連動し、固定金利は「長期」の金利や銀行の資金調達コストに連動します。
記事では2021年比で短期は0.65ポイントの上昇にとどまる一方、長期は2.15ポイントと大きく先行しています。長期のほうが将来の金利見通しを先取りして動くため、固定を選ぶと今の負担がすでに重く感じられるのです。
長期が先に上がっているということは、いずれ短期、つまり変動も上がってくるかもしれない、というサインなのでしょうか。
可能性としては十分あります。長期金利の上昇は、市場が将来の利上げを織り込んでいる表れとも読めるからです。
もし変動金利が本格的に上がれば、8割超の変動利用者の借入可能額が一斉に縮み、需要が弱まります。だからこそエリアや物件による選別、つまり「価格が下がりにくい場所」への集中が起きやすくなるのです。
エリア選別というと、具体的にはどんな場所が強くて、どんな場所が弱くなりやすいのでしょうか。
一般論として、駅近・都心・再開発の進むエリアなど、需要が厚く供給が限られる場所は価格が下がりにくいとされます。逆に、購買力に頼って伸びてきた郊外や利便性の劣るエリアは、予算縮小の影響を受けやすくなります。
ただし個別事情もあるので、断定はできません。金利上昇局面では「立地の実力」がより露骨に価格差として表れる、と理解しておくとよいでしょう。
賃貸の現場にも、この金利の話は関係してくるのですか。売買の話だと思っていました。
大いに関係します。購買力が下がって「今は買わずに借りて待つ」という人が増えれば、賃貸需要が底堅くなる可能性があります。
一方で、投資家がローン金利上昇で利回りを厳しく見るようになれば、新規の賃貸供給が絞られたり、家賃の設定方針が変わったりします。金利は売買と賃貸の両方をつなぐ、市場全体のエンジンなのです。
最後に、私たちエージェントはこの知識を現場でどう活かせばいいでしょうか。
まず、お客様に「返済額」だけでなく「金利で買える価格帯が変わる」ことを説明できると、他社との差別化になります。金利が0.5ポイント上がると予算がどれくらい縮むか、具体的な試算を示せると信頼が一気に高まります。
さらに、価格調整の波が来ても値崩れしにくいエリアを根拠を持って提案できれば、「単に物件を紹介する人」から「資産を守る助言者」へと立場が変わります。金利・借入可能額・エリア選別をひとつの物語として語れることこそ、これからのプロの武器になります。
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