買った後こそ本番 修繕積立金の急騰と『管理組合ガチャ』攻略法
マンション購入後が正念場 修繕積立金や管理組合ガチャ…リスク攻略 - nikkei.com(9月26日, nikkei.com)
この記事の要約
日本経済新聞のポッドキャスト「マンション冒険」第2シリーズが、マンション購入後・保有中に潜む5つのリスクを取り上げています。修繕積立金の大幅な値上げ、管理費の値上げ要請、建て替えの実現性など、購入者が「知らなかった」では済まない現実を、取材とデータをもとに解説する内容です。 関連記事では、管理費・積立金の高騰で投資妙味が薄れる可能性、修繕積立金を預金から国債運用に回す動き、コスト高で修繕を借金頼みにするマンションの増加など、保有コストをめぐる環境変化が伝えられています。 マンションは「買って終わり」ではなく、維持管理の質と費用が資産価値を左右します。特に管理組合の運営力や住民の合意形成力は物件ごとに大きく異なり、購入前には見えにくい部分です。
専門家がニュースをわかりやすく解説！
マンションって買った後にリスクがあるって、どういうことですか？ ローンを払い終えれば安心じゃないんですか。
実は購入後こそ正念場なんです。マンションは建物が古くなるほど、修繕にお金がかかります。
その費用を毎月積み立てるのが「修繕積立金」ですが、これが後から大幅に値上がりするケースが増えています。ローンとは別に、この維持コストが家計を圧迫するんです。
なぜ修繕積立金が値上がりするんですか？ 最初から決まっている金額じゃないんですか。
最初は安く設定して、後から段階的に上げる計画のマンションが多いからです。分譲時に月額を低く見せた方が売りやすいという事情もあります。
さらに近年は資材費や人件費が高騰し、当初の計画額では修繕が足りなくなっています。結果として、想定の2倍3倍に跳ね上がる例も出ています。
記事にあった『管理組合ガチャ』というのは何ですか？ ちょっと物騒な言葉ですね。
マンションの管理を決めるのは、住民で作る「管理組合」です。その運営がしっかりしているかどうかは、物件によって当たり外れが大きい。それをガチャ（＝運任せのくじ）に例えているんです。
積立金の計画を放置していたり、住民同士がもめて何も決まらない組合もあります。逆に計画的に運営する組合なら、資産価値が保たれやすいんです。
管理費の値上げ要請を断ったらどうなるんですか？ 払いたくない住民もいそうですが。
結論から言うと、値上げを拒み続けると建物全体が傷んで、最終的に自分の資産価値も下がります。管理費や積立金は多数決で決まるので、個人だけ払わないという選択は基本的にできません。
滞納が続けば最終的に競売にかけられることもあります。逆に必要な値上げを渋りすぎる組合は、修繕が進まず建物が劣化していく危険があるんです。
建て替えって、本当にできるものなんですか？ 古くなったら建て替えればいいと思っていました。
実はほとんど実現しません。建て替えには住民の合意が必要で、多額の追加負担も発生します。高齢の住民が多いと、資金面でも合意が難しいんです。
現実には建て替えられず、老朽化したまま「動けないマンション」になるケースが多い。だからこそ、日々の管理と修繕で寿命を延ばすことが重要なんです。
修繕のお金を国債で運用したり、借金で賄うという話も出ていましたね。それは大丈夫なんですか？
どちらも背景にあるのはコスト高です。物価高で積立金の価値が目減りするので、預金より利回りの高い国債で運用しようという動きが出ています。
一方、積立金が足りないマンションは、修繕のために融資（＝借り入れ）に頼るケースが急増しています。これは将来の住民が返済を背負うことになるので、健全性をよく見極める必要があります。
私たちエージェントは、こういう情報をどうお客様に伝えればいいんでしょうか。
まず購入前に「重要事項調査報告書」や長期修繕計画、総会の議事録を必ず確認してください。積立金が計画通り積み上がっているか、滞納率はどうか、大規模修繕の実施履歴があるかが判断材料になります。
そのうえで、月々のローンだけでなく「維持コストの将来見通し」まで説明できるエージェントは、顧客から圧倒的に信頼されます。『買って終わり』ではなく『買った後まで支える』姿勢こそが、他社との差別化になるんです。
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