千葉駅の外周部が「お買い得」に?供給過多エリアの狙い方と即入居可の意外な利点
お買い得マンションが出現する「供給過多」現象をご存じ。安心な「即入居可」も（櫻井幸雄） - エキスパート - Yahoo!ニュース(9月21日, Yahoo!ニュース)
この記事の要約
都心マンションの高騰で「急行停車駅の隣駅」「下町」「23区隣接市」といった従来の狙い目は割高になりました。そこで注目されるのが「供給過多」が起きているエリアです。同じ場所で複数のマンションが同時に売り出されると、売り手は強気の価格設定ができず、購入者は比較検討して有利に選べます。 記事では千葉県の本千葉駅・千葉中央駅周辺が例に挙げられています。千葉駅の外周部で価格が抑えられているため供給が集中し、複数物件が販売中です。徒歩17分で千葉駅に歩ける「センチュリー本千葉」の3LDKは5000万〜6000万円台と、駅前より抑えめです。 加えて建物完成済みの「即入居可」物件も複数あり、契約後1カ月程度で入居できます。住宅ローン金利は引き渡し時点で決まるため、実行が早い即入居可は現状の低金利を確保しやすい点でも安心材料になると解説されています。
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「供給過多」って、普通は売れ残りとかネガティブな響きがしますよね。それがなんでお買い得につながるんですか?
結論から言うと、供給過多は買い手にとって「選べる立場」になれる状態だからです。
たとえば同じ駅前でパン屋が4軒同時に開店したら、どの店も値段や品揃えを工夫しますよね。マンションも同じで、近くで複数が同時に売られると、売り手は強気の価格をつけにくくなるんです。
でも売る側からすれば、なんでそんな激戦区にわざわざ集まってしまうんですか?自分から不利な場所を選んでいるように見えます。
実はここが面白いところで、供給過多は「立地が良い場所」でこそ起きやすいんです。
不動産会社はどこも「この場所なら売れる」と判断する。だから便利で環境の良いエリアに各社が土地を仕込み、結果的にバッティングしてしまう。過去には横浜駅周辺や浦和、川口、津田沼でも一時的に起きました。
なるほど。今、首都圏でそれが起きているのが千葉駅の外周部ということですね。具体的にはどのあたりなんでしょう。
本千葉駅や千葉中央駅の周辺ですね。JR外房線の本千葉駅では徒歩5分から12分の物件が複数販売中で、この秋にはさらに新しい物件も加わります。
理由はシンプルで、千葉駅の外周部なのに価格が抑えられているからです。最寄りは本千葉駅でも、千葉駅まで歩けてしまう。だから各社が「割安で売れる場所」として集まったわけです。
価格はどのくらい抑えられているんですか?千葉駅前と比べてどう違うのか気になります。
記事の「センチュリー本千葉」の例では、約66〜70平米の3LDKが5000万円台〜6000万円台とされています。千葉駅前の物件と比べるとかなり抑えめです。
しかも住宅地の中に立地し、創立150年を超える小学校が通学校という環境面の強みもある。価格だけでなく暮らしやすさもセットで比較できるのが供給過多エリアの利点です。
もうひとつ「即入居可」という言葉が出てきました。建物ができているだけで、そんなに嬉しいものなんですか?
今の局面では、かなり大きな意味を持ちます。ポイントは住宅ローンの金利です。
住宅ローンの金利は契約時ではなく、建物の引き渡し時点で決まります。即入居可なら引き渡しが早いので、今の低い金利水準をそのまま確保しやすいんです。
金利って、そんなに急いで気にするほど上がりそうなんですか?今は低いイメージがありますが。
固定型の金利はすでに上昇しています。変動型はまだ1%前後を保っていますが、この先どうなるかは読み切れません。
もし変動型が上がり始めれば、固定型に切り替える人が一気に増える可能性がある。だからこそ「引き渡しが早い＝今の水準で確定しやすい」即入居可が安心材料になるわけです。
買う人にとってはいいことづくめに聞こえますが、注意しておくべき点はありますか?
供給過多は永遠には続きません。売れて在庫が減れば価格の交渉余地も消えるので、タイミングが命です。
また「即入居可」でも、実際の入居は契約から1カ月程度かかる点は正確に伝える必要があります。ローンや登記の手続きが挟まるからです。
エージェントとしては、こういう情報をどう自分の武器にすればいいんでしょう?
まず「供給過多エリア＝狙い目」という逆転の発想をお客様に語れること自体が差別化になります。多くの人はネガティブに捉えるので、そこを腹落ちさせられる担当者は信頼されます。
そのうえで、本千葉のような具体的エリアで『複数物件を横並びで比較する提案』と『即入居可×金利確定』という時間軸の話をセットで出せると強い。単に物件を紹介するのではなく、市場の力学と金利のタイミングまで説明できる人が、これからのお客様に選ばれるエージェントです。
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