首都圏マンション在庫増の正体は都心5区集中、値下げしても売れない理由
「首都圏マンション在庫増」は本当か？ データが暴く「売れない都心タワマン」の真実（THE GOLD ONLINE（ゴールドオンライン）） - Yahoo!ニュース(8月17日, Yahoo!ニュース)
この記事の要約
「首都圏の中古マンション在庫が増えている」というニュースが目立ちますが、REINSやマンションリサーチのデータを内訳で見ると、実態は一律の在庫増ではありません。埼玉・千葉・神奈川の周辺三県はむしろ在庫減少傾向で、増加は東京都、とくに都心5区に集中しています。 都心5区では値下げ率が拡大しているのに販売日数が長くなる、という逆転現象が起きています。「価格を下げれば売れる」市場から「下げても買い手の目線と合わない」市場へ変化した可能性があります。1億〜2億円超の高額物件が多く、金利上昇に加え富裕層の資産配分の見直しが価格形成に直結しています。 一方、都心5区を除く23区は実需層が中心で、売主が価格調整すれば成約日数は維持され、平均成約価格は6,400万円前後で安定。すでに一定の価格調整が織り込まれた健全な市場と読み取れます。
専門家がニュースをわかりやすく解説！
最近「首都圏でマンションが売れ残っている」ってニュースをよく見ます。これって本当に市場全体が冷え込んでいるってことなんでしょうか？
結論から言うと、「首都圏全体が冷えている」という理解は正確ではありません。在庫が増えているのは主に東京都、なかでも都心5区に集中しているんです。
埼玉・千葉・神奈川の周辺三県の中古マンション在庫は、むしろ減少傾向にあります。つまり広い『首都圏』という枠でまとめて見ると、一部の問題が全体の問題に見えてしまうんですね。
なるほど。でも在庫が増えているなら、価格を下げれば売れそうな気もします。都心5区では値下げが進んでいるんですよね？
そこが今回のデータの一番面白いところです。都心5区では成約までの値下げ率が広がっているのに、販売にかかる日数はむしろ長くなっています。
普通なら、値下げすれば買い手が増えて早く売れます。ところが今は『下げても売れない』。これは単なる価格の問題ではなく、市場の構造が変わったサインなんです。
下げても売れないって、ちょっと怖いですね。なぜそんなことが起きているんですか？
理由は買い手の層にあります。都心5区は1億円、2億円を超える物件がゴロゴロあり、買うのは住宅ローンを組む一般世帯ではなく富裕層が中心です。
富裕層は『買える金額の上限』で動くわけではなく、資産をどこに置くかという投資判断で動きます。株や海外資産など他の選択肢と比べて『今は都心マンションじゃなくてもいい』と判断されると、少し下げた程度では振り向いてもらえないんです。
金利が上がったことも関係していますか？よくニュースで金利上昇と住宅ローンの話が出ますよね。
関係はしていますが、都心5区では金利の影響は一部にすぎません。ローンを使わず現金で買う層も多いからです。
むしろ金利上昇がストレートに効いてくるのは、次にお話しする都心5区以外の23区です。ここは実需層、つまり自分が住むために買う人が多いエリアなんです。
同じ東京23区でも、そんなに動きが違うんですか？
はい、明確に違います。都心5区を除く23区でも値下げは起きていますが、値下げすればちゃんと販売日数が一定に保たれています。
これは健全な調整です。売主が『金利が上がって買い手の予算が減った』と察知して価格を合わせにいく。だから折り合いがついて成約する。都心5区の『下げても売れない』とは質がまったく違うんです。
成約価格はどうなっているんでしょう？下がり続けているんですか？
都心5区を除く23区では、直近の平均成約価格は6,400万円前後で安定しています。金利が上がって返済負担が増えている中でこの水準が保たれているのは、すでに必要な価格調整が織り込まれた結果と見られます。
対照的に都心5区は価格のばらつきが大きく、全体としては下落方向です。まだ新しい価格水準を探っている『模索期』にある、というのが実態に近いですね。
こういう違いを知っておくと、実際の営業ではどう役立つんでしょう？
まず、お客様が『首都圏は在庫増で危ない』と不安を口にしたとき、『それはエリアと価格帯で全然違います』と根拠を持って切り返せます。これだけで信頼が一段上がります。
周辺三県や都心5区以外の23区の実需物件を扱うなら、『ここは調整が織り込み済みで、価格を合わせれば動く市場です』と前向きに提案できる。逆に都心の高額物件では『下げれば売れる』という古い前提を売主に押し付けず、資産配分や販売戦略まで踏み込んだ助言ができます。
つまり『首都圏』とひとくくりにするメディアの見出しを、エリア別・買い手層別に分解して語れることこそ、これからのエージェントの差別化ポイントになります。
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