区分所有法が4月改正、マンション総会の決議要件はこう変わる
〈プロに聞く くらしとお金の相談室〉マンション関連法 変更点は - 東京新聞(9月23日, 東京新聞)
この記事の要約
分譲マンションの管理ルールを定める区分所有法などのマンション関連法が改正され、2026年4月に施行されました。今回の改正の狙いは、老朽化したマンションの管理や建て替え・再生を円滑に進めやすくすることにあります。 大きなポイントは、総会での決議の成立要件が緩和されたことです。これまでは所在不明の区分所有者や無関心な人が多いと決議が成立しにくく、修繕や建て替えが前に進まない事例が問題になっていました。 記事は有料会員限定で詳細は非公開ですが、管理組合が新ルールを正しく把握することが求められます。賃貸・売買の現場でも、管理状況の説明や資産価値の評価に関わる重要な変更です。
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区分所有法って、そもそも何を決めている法律なんですか。マンションの話でよく聞きますが、いまいちピンと来ていません。
区分所有法は、一言でいうと「分譲マンションの共同ルールを定めた法律」です。1棟の建物を複数の人が所有するとき、廊下やエレベーターなどの共用部分をどう管理し、大事なことをどう決めるかを定めています。
たとえば大規模修繕や建て替えは、住民全員の投票（総会での決議）で決めます。この投票のルールを決めているのが区分所有法です。
今回の4月の改正では、その投票のルールが変わったということですね。具体的にはどう変わったんですか。
最大のポイントは、決議が成立しやすくなったことです。これまでは「区分所有者全員」を分母に一定割合の賛成が必要で、連絡がつかない人がいると事実上反対票と同じ扱いになっていました。
改正では、所在不明の所有者などを一定の手続きで分母から除ける仕組みが整えられました。つまり、真面目に関わっている人たちの意思で物事を前に進めやすくなったのです。
連絡がつかない人がいると決められない、というのは想像以上に深刻そうですね。実際に困っていたんですか。
はい、これは老朽マンションで深刻な問題でした。相続されずに放置された住戸や、海外在住で連絡がつかない所有者がいると、賛成も反対も集計できず、修繕すら決められないケースがあったのです。
建物は古くなるのに何も決められない、という「塩漬け」状態が全国で増えていました。今回の改正は、その詰まりを解消する狙いがあります。
建て替えについてもハードルが下がったと聞きました。これは大きな変化なんでしょうか。
大きな変化です。従来、建て替えには非常に高い賛成割合が必要で、現実にはほとんど進みませんでした。改正では、耐震性や老朽度など一定の条件を満たす場合に、要件が緩和される方向になっています。
結論として、これまで「建て替えたくてもできなかった」古いマンションが、再生に動き出しやすくなるということです。
賃貸や売買の現場には、この改正はどんなふうに影響してくるんでしょうか。
まず売買では、古いマンションの「将来の見通し」が変わります。これまで建て替えが絶望的とされた物件でも、再生の可能性が出れば資産価値の評価が変わってきます。
賃貸でも、管理組合が機能しているかどうかは住み心地や修繕計画に直結します。決議がスムーズに通る管理体制かどうかが、物件の質を測る新しい判断材料になります。
エージェントとしては、お客様にどう伝えると喜ばれますか。
管理組合の総会がきちんと機能しているか、所在不明所有者の問題を抱えていないか、といった「管理の健全性」を確認して伝えるとよいです。買主にとっては、修繕や再生が進められる物件かどうかは価格以上に重要な情報です。
古い物件を敬遠するのではなく、改正後は再生の道筋を説明できる担当者が信頼されます。
最後に、この知識を武器にするうえでのポイントを教えてください。
ポイントは、法改正を「古いマンションのマイナス材料」ではなく「再生のチャンス」として語れることです。多くのエージェントが築古を避ける中で、決議要件緩和や建て替え要件の変化を根拠に将来性を示せれば、明確な差別化になります。
管理組合の議事録や修繕計画を読み込み、お客様に「この物件は将来こう動ける」と具体的に語れること。それが、法改正を実務の提案力へ変える最大の武器になります。
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