東京23区マンション2.7倍高騰、購入者の3分の2が台湾人という現実
リフレ政策の結果、東京23区の新築マンション価格は2.7倍に（中原圭介） - エキスパート - Yahoo!ニュース(9月6日, Yahoo!ニュース)
この記事の要約
経済金融アナリストの中原圭介氏の記事によると、東京23区の新築マンション平均価格は2026年上半期に1億4249万円と過去最高を更新しました。2001年からの24年半で3.0倍に高騰しましたが、その値上がり幅の94％はリフレ政策（＝物価と景気を上げるための超低金利政策）が始まった13年半に集中しています。 記事は首都圏の新築が初めて1億円を突破、東京23区の中古も13年半で3.2倍になったと指摘します。背景として、超低金利で借金を増やした結果、円の価値が下がり（円安）、日本人家族の購入が困難になったと分析しています。 一方で外国人購入が価格を下支えしており、2025年上半期の23区購入外国人の約3分の2が台湾人だったとされます。筆者はこれを「大半は政権の結果責任」と結論づけています。
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23区の新築マンションが1億4千万円超えって、正直もう別世界の話に聞こえます。なんでここまで上がったんですか？
結論から言うと、金融政策と円安が大きな要因です。記事は2001年からの値上がりの94％が、リフレ政策以降の13年半に集中していると指摘しています。
リフレ政策とは、景気と物価を押し上げるために金利をとても低く抑える政策のこと。お金を借りやすくなる代わりに、お金そのものの価値が薄まりやすくなります。
金利が低いと、なぜマンションが高くなるんですか？借りやすいなら買いやすい気もしますが。
いい疑問です。低金利は買い手のローン返済を軽くするので、みんなが「もっと高い物件でも買える」状態になります。その結果、買える人が増えて価格が押し上げられます。
加えて、行き場を失ったお金が不動産に流れ込みます。預金しても増えないので、資産を守るために都心の物件を買う動きが強まるわけです。
記事では円安も原因だと書かれていました。円安とマンション価格って、どうつながるんですか？
円安は、外国人から見て日本の不動産が「セール価格」に見える状態です。同じ1億円でも、自国通貨に換算すると割安に感じるので、海外マネーが流入します。
記事によれば、2025年上半期に23区でマンションを買った外国人の約3分の2が台湾人だったとされます。国内の日本人が買いにくくなった穴を、海外の買い手が埋めている構図です。
外国人が買うのは悪いこと、という話なんでしょうか？
筆者は明確に「外国人を非難するのは間違い」と書いています。彼らは割安になった市場に合理的に動いているだけです。
むしろ問題の根っこは政策側にある、というのが記事の主張です。低金利で借金を増やし円の価値を下げた結果として、日本人が買いにくくなったと分析しています。
この状況、賃貸の現場にはどう影響しますか？売買だけの話ではないですよね。
おっしゃる通り、賃貸に直結します。買えない人が増えれば、その分だけ賃貸に需要が回るからです。都心では「買うより借りる」を選ぶ層が確実に増えています。
さらに投資目的で購入した所有者が賃貸に出すケースも増え、賃料相場を押し上げる要因になります。特に外国人オーナーの物件は管理や契約の実務が絡むので、対応力が差になります。
外国人オーナーの物件を扱うとき、エージェントは何に気をつければいいでしょう？
連絡手段と意思決定の速さがカギです。海外在住オーナーは時差やメール中心のやり取りになるため、報告の丁寧さと英語対応の有無で信頼が変わります。
また送金や税務、管理委託の実務も国内オーナーと異なります。そこを理解している担当者は、オーナー側からも入居者側からも選ばれやすくなります。
この価格高騰、今後も続くと見ておくべきですか？
断定はできませんが、価格は金利と為替次第で局面が変わります。今後もし金利が上がれば、ローン負担が増えて買い手の予算は下がり、価格の伸びは鈍る可能性があります。
逆に円安が続けば海外マネーの下支えは残ります。つまり「金利」と「為替」の二つの針を常に見ておくことが、相場観の土台になります。
最後に、この知識を現場でどう活かせばいいか教えてください。
ポイントは、価格高騰の理由を「金利・円安・海外需要」というストーリーで顧客に説明できることです。単に高いですねで終わらせず、なぜ高いのかを語れる人は信頼されます。
買えない層には賃貸という現実的な選択肢を、投資家には円安下の需要背景を示す。そして外国人オーナー対応や海外買い手への提案力を磨けば、他社が扱いづらい案件こそ差別化の武器になります。数字の裏にある力学を語れるエージェントが、これからの都心市場では選ばれます。
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