政策金利0.75%でも中古アパートが有利?30年ぶり利上げの読み解き方
2026年からの賃貸経営…30年ぶりの政策金利0.75%でみえた、中古アパートの優位性 - ゴールドオンライン(8月7日, ゴールドオンライン)
この記事の要約
2025年12月、日本銀行が政策金利を0.75%へ引き上げました。約30年ぶりの大きな転換で、不動産投資市場には「金利上昇で投資は終わるのか」という悲観論も広がっています。 しかし専門家は、金利のある世界への移行は「経済の正常化」だと指摘します。注目すべきは表面的な名目金利ではなく、物価上昇率を差し引いた「実質金利」。インフレが続く今、実質金利は極めて低い、あるいはマイナスの状態にあるといいます。 インフレ下では現金の価値が目減りする一方、借入金の実質負担も軽くなります。低い実質金利で資金を借り、価値が上がりやすい実物資産である「中古アパート」に換えておくことは、資産防衛の定石だと解説されています。
専門家がニュースをわかりやすく解説！
金利が0.75%に上がったって聞くと、やっぱり不動産投資は不利になるんじゃないですか?借入のコストが増えるわけですよね。ニュースでも『不動産投資は終わるのか』みたいな見出しをよく見かけます。
気持ちはよくわかります。ただ結論から言うと、必ずしも不利とは言えません。
たしかに借入金利が上がればローンの返済負担は増えます。でも投資判断で本当に見るべきは、表面的な金利の数字だけではないんです。物価の動きとセットで考える必要があります。
物価とセット、ですか。金利と物価ってどう関係するんでしょう。ちょっとピンとこないです。
キーワードは『実質金利』です。実質金利とは、表面の金利(名目金利)から物価上昇率(インフレ率)を引いたものを指します。
たとえば借入金利が2%でも、物価が3%上がっていれば、実質的な負担は差し引きマイナス1%という計算になります。今の日本は物価が上がり続けているので、名目では0.75%へ上がっても、実質金利は依然としてとても低い、場合によってはマイナスの状態なんです。
なるほど。じゃあ金利が上がっても、物価がそれ以上に上がっていれば、借りる側にとってはそんなに痛くないってことですか?
その通りです。しかもインフレには、もう一つ大きな効果があります。借金の『実質的な重み』が時間とともに軽くなっていくんです。
たとえば5,000万円を借りたとします。物価が毎年上がっていくと、10年後の5,000万円は、今の感覚では実質的にもっと小さな金額になります。給料や家賃も上がっていくので、同じ返済額でも相対的にラクになっていくイメージです。
現金で持っているとどうなるんですか?貯金しておけば安心な気もしますが。
逆なんです。インフレ下では現金こそ価値が目減りします。物価が上がると、同じ1万円で買えるモノが減っていくからです。
だからこそ、低い実質金利でお金を借りて、インフレに連動して価値が上がりやすい実物資産、つまり不動産に換えておくのが資産防衛の基本になります。これは昔から言われている定石です。
でも、なぜ新築じゃなくて『中古アパート』が有利なんでしょう?新築のほうが安心そうですけど。
ポイントは価格と利回りのバランスです。新築は建築費の高騰でどんどん値上がりし、利回り(投資額に対する家賃収入の割合)が下がりやすい傾向にあります。
一方、中古アパートは取得価格を抑えられるので、家賃収入に対する利回りを確保しやすい。インフレで家賃や資産価値が上がる恩恵を受けつつ、割安に実物資産を仕込める点で優位性が高いという考え方です。
ただ、中古は築年数が古いと修繕や空室のリスクもありますよね。そこはどう見ればいいですか?
おっしゃる通りで、そこは冷静な見極めが必要です。中古は建物の状態、立地の賃貸需要、修繕履歴をきちんと確認することが大前提になります。
また築年数によっては税務上の減価償却を短期間で大きく取れるメリットもありますが、売却時の税務対応など出口の設計も含めて検討すべきです。『安いから買う』ではなく、実質金利とインフレを前提に、長期の収支で判断することが大切です。
なるほど。金利のニュースだけで慌てる必要はない、ということですね。
そうです。大事なのは名目金利の数字に一喜一憂せず、実質金利とインフレという土俵の上で判断することです。金利上昇はむしろ『経済の正常化』であり、実物資産の価値が見直される局面とも言えます。
エージェントの皆さんにとって、これは強力な差別化の武器になります。お客様が『金利が上がったから怖い』と身構えているときこそ、実質金利やインフレ下のレバレッジ効果を噛み砕いて説明できれば、単なる物件紹介ではなく『資産防衛の相談相手』として信頼を得られます。悲観論が広がる今だからこそ、正しい読み解き方を提示できる担当者が選ばれるのです。
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