UR賃貸、23区の空室わずか28室 子育て10万戸構想はどこへ
UR賃貸、東京23区ほぼ空きなし 「子育て世帯に10万戸」構想の行方 - 日本経済新聞(8月4日, 日本経済新聞)
この記事の要約
民間の住宅価格が高騰するなか、公的賃貸への期待が高まっています。政府は子育て世帯向けにUR（都市再生機構）賃貸を10万戸供給する目標を掲げました。しかし現実は厳しく、2026年7月末時点で東京23区内の空室はわずか28室。「23区はほぼいっぱい、千葉や埼玉も埋まりつつある」とURの担当者は語ります。 この連載「令和住宅物語」は、世帯年収1000万円近い層でも都市部でマイホーム購入が難しくなっている現状を追っています。賃貸も手ごろとは言えず、公的賃貸が最後の受け皿として注目されるものの、供給が需要に追いついていません。 目標の10万戸をどう実現するのか、既存ストックの活用や郊外への誘導、都のアフォーダブル住宅など他施策との連携が問われています。エージェントにとっては、顧客の住まい選びの選択肢を広げる知識として押さえておきたいテーマです。
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UR賃貸って、そもそも民間の賃貸と何が違うんですか？なんとなく「公的で安い」ってイメージはあるんですけど、正直よく分かっていなくて。
ざっくり言うと、URは国が関わる独立行政法人が運営する賃貸住宅です。最大の特徴は、礼金・仲介手数料・更新料・保証人が不要な点ですね。
民間だと初期費用で家賃の4〜5カ月分かかることもありますが、URは敷金だけで済むことが多い。長く住むほど負担が軽く感じられる仕組みです。だから子育て世帯や、まとまった初期費用を用意しづらい層に人気があります。
なるほど。でも今回の記事だと、23区の空室がたった28室って書いてありますよね。人気なのは分かるけど、さすがに少なすぎませんか？
その通りで、これは異常な水準です。空室が28室ということは、実質「募集をしていない」に近い状態と考えていい。
背景には、民間の家賃・分譲価格の高騰があります。買えない・借りにくい人がUR賃貸に流れ込み、退去が減って回転しなくなっている。人気物件は空きが出ても即埋まるので、タイミングを狙わないと入れません。
政府は子育て世帯に10万戸供給するって目標を掲げてますよね。それだけ供給すれば、空室不足も解消しそうな気がするんですが、どうなんでしょう。
ここが難しいところです。10万戸というのは「新しく建てる」だけの話ではなく、既にあるUR住宅を子育て向けに割り当て直す取り組みも含まれます。
つまり総量が一気に増えるわけではない。既存の入居者がいる以上、空きが出ないと回せないので、23区のように埋まりきった地域では構想が絵に描いた餅になりかねないのです。
じゃあ結局、都心で公的賃貸に入りたい人はどうすればいいんでしょう。郊外に目を向けるしかないんですか？
現実的には郊外への誘導が一つの答えです。記事でも千葉・埼玉が埋まりつつあると触れられていて、URも郊外物件のリノベーションや家賃減額で子育て世帯を呼び込もうとしています。
加えて東京都独自の「アフォーダブル住宅」（＝手ごろな価格の住宅）の整備も進んでいます。再開発でビルの容積率を緩和する代わりに割安住宅を作らせる、という新しい仕組みですね。公的賃貸はURだけではない、と知っておくことが大事です。
アフォーダブル住宅、初めて聞きました。それってURの代わりになるくらいの規模で増えていくものなんですか？
まだ始まったばかりで、規模はこれからです。目黒や江戸川で第1弾の募集が出た段階なので、数としては限定的と考えてください。
ただ方向性としては重要です。国や自治体が「民間任せでは手ごろな住宅が供給されない」と認識し始めた証拠だからです。今後、再開発とセットで少しずつ広がっていく可能性が高い分野です。
こういう公的賃貸の話って、民間の賃貸を扱う私たちエージェントにも関係あるんでしょうか。正直、競合みたいにも感じてしまって。
競合であると同時に、顧客理解の材料でもあります。UR23区がほぼ満室ということは、都心の手ごろな賃貸需要がそれだけ強いという市場のサインです。
民間で少しでも初期費用を抑えた提案ができれば、URに流れる層を取り込めます。逆に予算が厳しい顧客には「UR郊外」や「都のアフォーダブル住宅」を情報提供することで、信頼を得られる。単に自社物件を売るだけでない相談相手になれるわけです。
確かに、選択肢を幅広く教えてくれる担当者の方が安心できますね。最後に、この知識を現場でどう活かせばいいか整理してもらえますか？
ポイントは三つです。まず「23区のURはほぼ空きなし」という事実を根拠に、都心の手ごろ賃貸がいかに逼迫しているかを顧客へ具体的に説明できること。
次に、初期費用や更新料の負担軽減という民間側の工夫を、URとの比較で提案できること。そして予算が合わない顧客には郊外URやアフォーダブル住宅まで案内し、押し売りしない中立的なアドバイザーとして立ち回ることです。
公的賃貸の動向を語れるエージェントは、まだ多くありません。ここを押さえておけば「住まい全体を俯瞰して助言できるプロ」として明確に差別化できます。
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