東京の中古マンション28か月ぶり値下がり、本当に危ないのは高騰した人気エリア
【東京都「中古マンション」28か月ぶり値下がり！】大幅下落リスクがある「危ない駅」の特徴とは？ 強気の価格設定が続いてきた人気エリアに死角あり（マネーポストWEB） - Yahoo!ニュース(9月30日, Yahoo!ニュース)
この記事の要約
マネーポストWEBが不動産ビッグデータをAI解析し、首都圏の駅ごとに中古マンションの「販売日数」が前年よりどれだけ長期化したかを「悪化率」として算出。独自の「危ない駅ランキング」をまとめました。東京都の中古マンション価格は28か月ぶりに値下がりに転じたとされ、潮目の変化が注目されています。 ただし販売が長期化しても必ず値下がりするとは限りません。住宅評論家の櫻井幸雄氏は、長期化する駅には「売主が強気な価格設定をする人気エリア」と「もともと人気も価格も上がっていないエリア」の2タイプがあると指摘します。 より危ないのは前者。円安を背景に外国人投資家が支えてきた都心・湾岸の高騰エリアで、2024年頃から上昇が止まり、売り物件増による下落リスクが出てきたと見ています。高値づかみした人は売るに売れなくなる恐れがあります。
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東京の中古マンションが28か月ぶりに値下がりしたと聞いてびっくりしました。ずっと上がり続けていた印象なのですが、何が変わったのでしょうか？
結論から言うと、これまでの価格上昇を支えてきた「買い手の層」に変化が出てきたからです。具体的には、円安の恩恵を受けた外国人投資家が、日本人には高すぎると感じる価格でもどんどん買っていました。
その勢いが2024年頃から鈍ってきたんですね。買い支える力が弱まると、強気の価格では売れなくなり、売り出してから成約までの日数が延びていきます。それがいま数字に表れ始めた、ということです。
記事では「販売日数が長期化した駅」をランキングにしているそうですが、売れるまで時間がかかる＝危ない、という単純な理解でいいのでしょうか？
そこは注意が必要です。販売日数が延びても、必ず値下がりするとは限りません。たとえば売り出し価格が相場よりかなり高く設定されていれば、単に高すぎて売れていないだけ、ということもあります。
また物件数が少ない駅だと、たまたま1〜2件が長引いただけで数値が大きく振れます。ランキングは「異変のサインを探す地図」として使い、個別の事情を必ず確認することが大事です。
櫻井さんは、長期化する駅には2つのタイプがあると言っていますね。どう違うのですか？
ひとつは「売主が強気な価格をつける人気エリア」。都心や湾岸のように、ここ数年で価格が急騰した場所です。もうひとつは「もともと人気も価格もさほど上がっていないエリア」です。
面白いのは、櫻井さんが本当に危ないと見ているのは前者だという点です。普通は不人気エリアの方が心配に思えますが、実はそうではない、というのがこの記事の核心です。
人気エリアの方が危ないというのは意外です。なぜ上がり続けてきた場所の方がリスクが高いのでしょうか？
簡単に言うと、上がりすぎた分だけ落ちしろが大きいからです。人気エリアは投資マネーが集中して「異常ともいえる高騰」をしてきました。価格が実需（＝自分で住みたい人の需要）から離れて膨らんでいる状態です。
投資で買った人は、買った時より高く売れないと利益が出ません。価格上昇が止まり、売り物件が増えると、我先に売ろうとして値下げ競争が起きやすい。はしごを外された形で「売るに売れない」状況に陥るわけです。
逆に、下落リスクが小さいエリアもあると書かれていました。どういう場所が比較的安全なのでしょうか？
一般論として、実需に支えられたエリアは下げにくいです。つまり投資目的ではなく、実際にそこに住みたい人が多い街です。生活利便性や通勤の便、学区などで選ばれる場所ですね。
こうしたエリアはそもそも急騰していないので、暴落するほどの「高すぎる価格」になっていません。価格が需要と見合っているほど、調整局面でも値崩れしにくい、と考えておくとよいでしょう。
ちなみに、2010年代半ばは湾岸タワマンなんて買うものじゃない、と言われていたそうですね。評価がここまで変わるものなのですね。
そうなんです。かつては「地震が来たら危ない」などと敬遠され、価格も今よりずっと安かった。それが2020年以降に投資マネーが集中して一気に評価が逆転しました。
これは逆に言えば、人気や評価は数年で大きく振れるということです。だからこそ「今が頂点かもしれない」という視点を常に持っておく必要があります。価格が上がり続ける前提で動くのは危険です。
私たちエージェントは、この話を現場でどう活かせばいいでしょうか？お客様にどう説明すればいいか悩みます。
まず押さえるべきは、お客様が「実需」か「投資」かで伝え方を分けることです。実需のお客様には、販売日数が延びている今はむしろ強気の売主と価格交渉しやすいチャンスだと説明できます。売り急ぎのサインを数字で示せると説得力が出ます。
売却側のお客様には、相場離れした高値設定は逆効果で、長期化が値崩れを招くと丁寧に伝えること。そして投資目的のお客様には、上がり続ける前提を疑い、出口（売る時）まで含めて考えるよう助言できます。
差別化のポイントは、ランキングの数字をそのまま鵜呑みにせず「人気エリアゆえの危うさ」「実需に支えられた強さ」まで読み解いて語れることです。表面的な人気ではなく、価格を支えているのが誰なのかを説明できるエージェントは、お客様から確実に信頼されます。
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