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不動産ニュース解説

2026年度税制改正で、相続税の「貸付用不動産の評価方法」に大きな見直しが入ります。相続が始まる前の5年以内に購入した一定の賃貸用不動産は、原則として「時価（実際の取引価格）」で評価される、いわゆる「5年ルール」の導入です。 これまで賃貸マンションやアパートは、相続税評価額が市場価格より大幅に低くなることを使った節税の“王道”でした。土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基礎に評価され、さらに貸家・貸家建付地として減額されるためです。 2024年のタワマン節税の見直しに続く流れで、評価額と時価の差を縮める狙いがあります。今後は駆け込み的な購入では効果が薄れ、より長期・計画的な対策が求められることになります。

期限付きで借りた土地の上に建てる「定期借地権付きマンション」（＝定借マンション）の供給が急増し、2026年は過去最多になる見通しです。新築マンション全体の供給が細るなかでの逆行現象です。 背景には二つの流れがあります。一つは、土地を売ると重い税負担が生じるため、売らずに貸すことを選ぶ地主が増えていること。もう一つは、購入者側で『必ず土地を所有したい』という持ち家志向が薄れていることです。 定借マンションは契約期限が来たら建物を解体して更地にし、地主へ返すのが一般的です。購入者は管理費・修繕積立金に加え、毎月の地代と解体積立金も負担します。その代わり土地代がかからず、価格を抑えられるのが特徴です。

関西の新築マンション販売で、実物大のモデルルームを作らず、3次元（3D）モデルで部屋を見せる動きが出てきました。野村不動産は神戸市の物件で、部屋の間取りだけでなく、窓からの眺めや周辺の街並みまで3Dで再現しています。 背景にあるのは建築コストの上昇です。従来のモデルルームは莫大な費用がかかるうえ、紹介できる間取りが1つに限られます。3Dならすべての間取りタイプを見せられるため、買い手が比較・判断しやすくなるという狙いがあります。 住宅営業の現場では、資材や人件費の高騰が続くなか、販売経費をどう抑えつつ購入意欲を高めるかが課題です。この動きは分譲だけでなく、賃貸やリノベーションの接客手法にも影響しそうです。

期限付きで土地を借りて建てる「定期借地権付きマンション」（＝一定期間だけ土地を借り、期限が来たら更地にして地主へ返す契約のマンション）の供給が急増し、2026年は過去最多になる見通しです。新築マンション全体の供給は細っているのに、定借だけが伸びているのが特徴です。 背景には、土地を売ると重い税負担が生じるため手放したくない地主の事情があります。加えて、買い手側でも「一生ものの持ち家」にこだわらない人が増え、期限付きでも割安に住めるならと受け入れる層が広がっています。 一方で購入者は、通常の管理費や修繕積立金に加えて地代を払い続ける必要があり、資産価値の目減りにも注意が要ります。エージェントには制度の正確な理解が求められます。

首都圏の新築マンション購入者のうち、返済期間36年以上の超長期ローンを選ぶ人が2025年は32.6％に急増した。1年前の11.6％から約3倍だ。背景には都内マンション価格の高騰がある。東京23区の中古マンション平均は70平方メートルで1億2724万円、都心6区なら1億8822万円に達する。 記事では世帯年収1000万円超の20代の新井夫妻を例に挙げる。1億円を変動金利1％・35年返済で借りると月28万円で手取りの半分以上が消えるが、50年返済なら月21万円に下がる。夫妻は価格上昇が続くため残債割れは起きにくいと考え「買うなら今」と判断している。 一方でFPは超長期ローンのリスクにも触れる。金利上昇、返済総額の増加、老後まで残る返済負担、価格が思うように上がらない場合の危うさなど、検証すべき点は多い。

2026年の公示地価は、全国的に地価が上がる流れを保ちつつも、「どこを買っても上がる」時代の終わりを告げました。実態は「超一等地の高止まり」「インバウンドや開発の特需エリアの急騰」「取り残される地方・郊外」という強烈な二極化・三極化です。 全国トップは東京都中央区の銀座4-5-6で、1平米6,710万円ながら前年比10%超の上昇を維持。銀座ブランドはインフレに強い「究極の安全資産」として買われています。一方、同じ都心でも丸の内は高額ながら上昇率1.3%にとどまり、リテール・インバウンド需要の有無が明暗を分けています。 インフレが定着するなか、現金で資産を持ち続けるリスクと、エリア選定を誤るリスクの両方が浮き彫りになりました。

日本経済新聞に、不動産コンサルタント田中歩氏による都心6区中古マンション市場の分析記事が掲載されました。売り主の希望価格である販売価格は横ばい報道もありますが、実際に取引が成立した「成約価格」で見ると、2026年5月は前月から下がったものの前年より高く、12カ月平均でも上昇基調が続いているとされます。 記事の核心は、同じ都心6区の中でも物件ごとの評価差が広がっている点です。標準的な価格に対する上乗せ（価格プレミアム）は、上位5%が2022年末の約37%から25年にかけて約47%へ、下位5%は約27%低い評価が約33%低い評価へと拡大しました。 平均価格だけでは見えない「選別」が進んでおり、どんな物件が選ばれるかを読む力が今後の市場理解に不可欠、というのが記事の結論です。

マンションの大規模修繕に必要な積立金が足りず、借り入れに頼るケースが急増している。関連する融資額は2025年度に406億円と、前年度比で58%も増えた。 背景には修繕コストの高止まりがある。中東情勢の余波などで資材費や人件費が下がらず、今後さらに融資依存が広がる懸念がある。 積立金を定期的に見直さなければ、財政的に行き詰まるマンションが出かねない。修繕周期の見直しなど、早めの対応が求められている。

2026年、省エネ性能を備えた住宅への優遇が住宅ローンの金利や補助金の面で強化される流れが続いています。国が住宅の省エネ化を強く後押ししており、新築時の省エネ基準適合が事実上の標準になりつつあります。 この動きは自宅を買う人だけの話ではありません。賃貸物件を持つオーナーにとっても、省エネ性能が入居率や家賃、そして建築時の資金調達に直結する時代になってきました。 本記事では、省エネ住宅を巡る金利・補助金の変化と、それが賃貸経営の収益にどう波及するかを、エージェント目線で整理します。

神奈川県小田原市で「路地裏マイクロディベロッパー」として知られる旧三福不動産は、リノベーションと仲介を軸に12年で128件の開業支援、230組の移住受け入れを実現してきました。しかし人気が高まるほど、需要と供給のアンバランスから家賃相場は10年前の1.5〜2倍に跳ね上がっています。 背景には首都圏の地価高騰に加え、小田原のポテンシャルに目をつけた東京の不動産会社や投資家による物件取得があります。投資用物件は家賃が高くなりがちで、駅から離れた小さな空き店舗が次々と建売住宅へと変わり、人が集まる場が失われつつあります。 こうしたなか同社は「高く買って安く貸す」という発想で、借り手が挑戦しやすい価格を維持し、まちのにぎわいを守る次の一手を模索しています。