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不動産ニュース解説

東京・中央区豊海町で今秋竣工する超高層マンション「ザ 豊海タワー マリン＆スカイ」は、平均坪単価600万円台で3LDKの多くが「億ション」となった。同じ三井不動産レジデンシャルが手がけ、駅直結だった「パークタワー勝どき」が2020年に坪400万円前半だったのと比べ、わずか3年半で大幅な値上がりを見せた。 豊海タワーは駅直結ではなく徒歩10分の立地だが、それでも価格が跳ね上がった。背景には建築費や人件費の高騰、そして富裕層に的を絞った「値付け」の戦略転換がある。 記事は、立地・顧客・デベロッパーそれぞれで選別が進み、勝ち組と負け組がはっきり分かれつつある新築マンション市場の構造変化を描く。

日本経済新聞は、マンションの大規模修繕工事をめぐる談合問題を報じました。関東地区の工事で談合を繰り返したとして、施工会社や修繕工事大手を含む計38社に、独占禁止法違反（不当な取引制限）の処分案が通知されました。 記事では、談合に関わった施工会社経営者がセミナーで謝罪する様子や、本来住民の味方であるはずの管理会社・コンサルタントが業者側と結びつく構図が指摘されています。さらに、業者側の人間が「なりすまし住人」として管理組合の議論に入り込み、工事費を高値へ誘導する手口も浮かび上がりました。 マンションは生活の基盤であり資産でもあります。その修繕費が不透明に釣り上げられる問題は、居住者だけでなく、賃貸・売買を扱うエージェントにとっても無視できないテーマです。

住宅ローン金利の上昇というと、多くの人は毎月の返済額の増加を心配します。しかし本当に重要なのは、金利上昇が「借入可能額」を減らし、市場で成立する住宅価格そのものを押し下げる点だと記事は指摘します。 2026年7月時点で短期プライムレートは2.125％、長期プライムレートは3.15％。2021年比で長期が2.15ポイントと大きく先行して上昇しています。一方、住宅ローン新規貸出の83.5％が変動金利を選択しており、利用者の低金利期待が根強いことがうかがえます。 金利上昇は予算の上限を下げ、需要を弱め、結果としてマンション価格の調整と、価値が下がりにくいエリアへの選別を促す可能性があります。

健美家の2026年6月版レポートによると、区分マンション・一棟アパート・一棟マンションの全国平均価格が、調査開始以来2番目の高水準に達しました。投資マネーの流入が続いている状況です。 区分マンションの全国平均は2,790万円で前年同月比19.54%増。東京23区は24.25%上昇と突出し、首都圏や関西圏も二桁の伸びを示しました。 一方で信州・北陸の区分は前年比36.64%減と大きく落ち込む一方、同エリアの一棟アパートは最高値を更新するなど、種別・地域で明暗が分かれる二極化が鮮明です。

自民党の外国人政策本部が示した第2次提言は、外国人による不動産取得を一律禁止するのではなく、まず所有者の国籍や取得実態を把握する仕組みづくりを優先する方向を打ち出した。安全保障や地域社会への影響を理由に、取得から利用・管理までを見通した制度整備を進める構えだ。 記事は、日本がカナダやニュージーランドのような全面規制に進む可能性は低く、英国型の透明性強化とオーストラリア型の用途・地域別管理を組み合わせた日本型になると分析する。 結果として市場に表れるのは価格急落ではなく、取引コストと説明責任の上昇。海外マネーは『量』から『質』で選別される時代に入るとしている。

朝日新聞の連載「ジャッジ」が、都心マンションでの家賃値上げをめぐる争いを取り上げました。家主側は「物価高騰でこれまでの家賃が安すぎた」と主張し、値上げに踏み切ったケースです。 近年は建築費や維持管理費の上昇、地価の高止まりを背景に、更新時の家賃引き上げを求める動きが都心部を中心に広がっています。ただし、契約期間中の一方的な値上げには法律上の制約があり、借主が納得しなければ簡単には通りません。 本記事は有料部分が中心で判決の詳細は限られますが、賃料改定の法的な仕組みと、現場のエージェントがどう向き合うべきかを専門家とともに解説します。

2026年度税制改正で、相続税の「貸付用不動産の評価方法」に大きな見直しが入ります。相続が始まる前の5年以内に購入した一定の賃貸用不動産は、原則として「時価（実際の取引価格）」で評価される、いわゆる「5年ルール」の導入です。 これまで賃貸マンションやアパートは、相続税評価額が市場価格より大幅に低くなることを使った節税の“王道”でした。土地は路線価、建物は固定資産税評価額を基礎に評価され、さらに貸家・貸家建付地として減額されるためです。 2024年のタワマン節税の見直しに続く流れで、評価額と時価の差を縮める狙いがあります。今後は駆け込み的な購入では効果が薄れ、より長期・計画的な対策が求められることになります。

期限付きで借りた土地の上に建てる「定期借地権付きマンション」（＝定借マンション）の供給が急増し、2026年は過去最多になる見通しです。新築マンション全体の供給が細るなかでの逆行現象です。 背景には二つの流れがあります。一つは、土地を売ると重い税負担が生じるため、売らずに貸すことを選ぶ地主が増えていること。もう一つは、購入者側で『必ず土地を所有したい』という持ち家志向が薄れていることです。 定借マンションは契約期限が来たら建物を解体して更地にし、地主へ返すのが一般的です。購入者は管理費・修繕積立金に加え、毎月の地代と解体積立金も負担します。その代わり土地代がかからず、価格を抑えられるのが特徴です。

関西の新築マンション販売で、実物大のモデルルームを作らず、3次元（3D）モデルで部屋を見せる動きが出てきました。野村不動産は神戸市の物件で、部屋の間取りだけでなく、窓からの眺めや周辺の街並みまで3Dで再現しています。 背景にあるのは建築コストの上昇です。従来のモデルルームは莫大な費用がかかるうえ、紹介できる間取りが1つに限られます。3Dならすべての間取りタイプを見せられるため、買い手が比較・判断しやすくなるという狙いがあります。 住宅営業の現場では、資材や人件費の高騰が続くなか、販売経費をどう抑えつつ購入意欲を高めるかが課題です。この動きは分譲だけでなく、賃貸やリノベーションの接客手法にも影響しそうです。

期限付きで土地を借りて建てる「定期借地権付きマンション」（＝一定期間だけ土地を借り、期限が来たら更地にして地主へ返す契約のマンション）の供給が急増し、2026年は過去最多になる見通しです。新築マンション全体の供給は細っているのに、定借だけが伸びているのが特徴です。 背景には、土地を売ると重い税負担が生じるため手放したくない地主の事情があります。加えて、買い手側でも「一生ものの持ち家」にこだわらない人が増え、期限付きでも割安に住めるならと受け入れる層が広がっています。 一方で購入者は、通常の管理費や修繕積立金に加えて地代を払い続ける必要があり、資産価値の目減りにも注意が要ります。エージェントには制度の正確な理解が求められます。